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一条限价85%的红线,伤害了谁?
2018年07月05日 15:03   
[导读]一条85%的红线,激起的千万层浪花,打湿了“购房者、开发商、政府”三方主体的衣襟,跳出了一支“骇浪惊涛”海草舞。此时此刻,谁在哭谁在笑的冷暖,恐怕也只有风知道了。
     5月7日,北京(楼盘)市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》。《通知》中提出:限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。
  一条85%的红线,激起的千万层浪花,打湿了“购房者、开发商、政府”三方主体的衣襟,跳出了一支“骇浪惊涛”海草舞。此时此刻,谁在哭谁在笑的冷暖,恐怕也只有风知道了。
  一条红线,伤害了谁?又温暖了谁?
  欧阳捷(新城控股高 级副总裁)
  减轻义务,保障权利,开发商才不会有情绪

  政策不能过于随意,否则,政策的权威性、稳定性、连贯性就要打个折扣。
  我认为处理这个问题稳妥的办法就是:新老划分开,以前怎么定的就按照以前的走,错了就是错了,因为过去的政策预见性不强,我们也允许有个容错机制,没什么大不了的。政策随意的话,今后企业在拿地,老百姓(603883,股吧)在买房时,都会有一种不信任感,对土拍市场也会有影响,开发商也会认为先出台了一个政策,卖的时候又变了,就会质疑你,所以,政策出台一定要慎重,否则就会有后遗症。
  现在的说法是,政府觉得原来的限房价项目价格太低就要转成共有产权房,表面上看,好像政府想要这点钱,其实不尽然,我认为主要因为房价落差太大了,经过了一年多的调整,落差不但没有缩小反而越来越大了。
  转成共有产权房后,房价就低了吗?其实房价是变高了,因为共有产权房的价格一定会比原来的限房价项目高。无形中,共有产权房的价格也被提高了,因为原来买限房价项目买的是100%产权,而共有产权房买的是70%、80%的产权比例。
  有些概念还不清楚。比如,《通知》里说,市保障房中心收购限房价项目时,收购价格按照拿地时确定的房屋销售限价,且要在购房合同开始网签之日起10个月内向开发商付清全部收购款。那么,网签指的是什么时候,开发建设单位卖房的时间,还是保障房中心收购回来后开始卖的时间。10个月之内房子是建好的还是没建好的,如果没建好怎么办,什么时候能够建好。如果还没建好,你把房子收购走了,这些房子烂尾了怎么办?
  还有很多权利义务未说清。除了卖的这个房子之外,社区用房、物业用房、地下车库是否收购,配套算不算价格,剩下的这些谁来承担成本。
  房子被收购走了,是否意味着开发单位可以全部撤场,以后的一切问题都与开发建设单位无关,都由市保障房中心管理?
  收购协议里如果没有想到上述这些问题,就会留下很大的后遗症。对开发商来说,你减轻我的义务,保障我的权利,我就没有任何情绪。
  郭毅(思源地产副总经理、首 席分析师)
  目前仍存有三大疑问

  从预售价格的审批处理上,能够看出主管部门也认可北京南北间的差距。2017年严格的限价管控下,北二环的中骏天宸曾批出12.5万的预售价格,而南二环、南三环的多盘齐发,仍未能突破单价10万的红线。
  二手市场同样存在着南北房价的落差,特别是京北的东城、西城、海淀为传统教育强区,今年,学籍仍旧捆绑房产和户籍,京北的学 区 房成为坚实的刚需,房价也由去年年初的低位开始复苏。
  因此,无论是对标新房,还是二手房价格,城北五环内,特别是二环三环的限竞房有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准,从而被转化为共有产权住房。
  而城南无论是新房的价格管制,还是二手房的市场价格,均处于相对偏低的水平,因此,虽然同样处于核心城区,但仍有可能出现京北项目触线,而京南项目过关的现象。
  另外,部分内城项目转化为共有产,开发商能够在10个月内收回资金,对于当前“五限”大环境下,快速回笼资金是降低成本的要途,但对于个别谋求拿地后通过“地下面积”实现利润的项目而言,则因政策中缺少相关细节,面临着不确定风险。
  目前,仍存几点疑问:
  其一,转化为共有产部分的政府收购价格是否依据限售价格回购?
  其二,被转化的共有产如何定价?
  其三,在取得施工证后才能确定是否会被转化为共有产,此时产品规划已定,部分项目如果已经在产品上进行了“中小户型+低密别墅”的规划设计,那么别墅的地下面积政府是否收购?又如何确定地下面积的收购价格和销售价格?
  严跃进(易居研究院智库中心研究总监)
  管控略超过开发商的预期

  对于限价商品房来说,如果“限价/评估价”大于85%,那么就可以理解为评估价是偏低的,这个其实就是说房源可能没认真配建,这个时候风险需要由开发商来承担,这样开发商也会有自我的约束。
  而如果“限价/评估价”小于85%,那么就说明评估价是比较高的,这个时候说明市场是比较认可此类产品的,这样此类产品就可以流入到共有产权住房的领域,这样显然就会促进更优质的产品进入到限价商品房市场上。
  对于限价房项目的开发商来说,影响也是比较明显的,即未来对于转变房源属性等情况需要积极做研究,这样也有助于合理安排营销人员和产品开发计划等。管控,应该说相对来说略超过开发商的预期,所以积极研究政策、读懂操作的模式变得很关键。
  85%的设定其实是考虑房价未来上涨的幅度的。85%的倒数就是117%。或者说是17%的增幅。换而言之,如果说限价房未来的评估价上涨了17%或更高,那么这个时候房源如果通过限价的方式进行,可能存在套利的现象,因为评估价更高。
  陈志(北京房地产业协会秘书长)
  防范以炒地、热销等方式助推房价上涨

  对于申请共有产权房的家庭而言,多以无房或收入偏低家庭为主,对于有一定收入又无房,想要一步到位置业的家庭,在梯队中也是靠前的。制度上更多的是优先保障无房家庭,对于无房的和需要改善的但又符合条件的家庭也给予一定的考虑,主要还是看市场供需的匹配度。
  此外,该《通知》能够有效防范企业以“炒地”、“热销”、“售 罄”等方式助推房价上涨、放大价格预期。对于有自住需求的买房家庭而言,房价的上涨和下跌对居住功能无任何影响。
  当这一部分房产在共有关系的情形下,对于个体家庭的出让、抵押等会带来一定的不便,但不会真正影响个体家庭的权利行使。
  赵秀池(首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任)
  比例将根据政府财力、政策的变化而变化

  85%的比例的规定在当前房价倒挂下有一定的合理性。房价倒挂比例较高的原因是由于“限房价,控地价”的政策造成的,所以,限价房房价为市场价的85%,等于房价打了15%折扣,等于政府让利。房价折扣越大,政府让利越高。
  低于85%变为共有产权房,明确政府持有份额,也是比较合理的。未来这个比例也是可以变化的。要根据政府的财力、政策的变化而变化。
  对于房企而言,房价倒挂比例超过15%由政府收购,10个月付清房款,加速了资金回笼速度。房价倒挂比例低于15%,仍然为商品房,5年不许上市,减少了住房的流动性,将最大限度的打击炒房行为,让住房回归居住功能。
  郑向东(北京房展组委会秘书长)
  共有产权房还在探索完善阶段

  出来征求意见稿,大家还是有一定的吃惊。因为限房价项目是采用“限房价,竞地价”的方式竞得的,相当于是政府和企业之间的一个约定。现在又出来一个新规定,所以吃惊是可以理解的。
  原因方面,可能共有产权房的任务没有完成或者缺口比较大,除了以供地的形式增加一些新项目外,还要从限房价项目当中转化一部分。既然是征求意见稿,还未最终定下来,还需要听取各方的意见,进行完善。
  还有人认为,共有产权房侵占商品房的份额,市场就会出现商品房供应减少、房价还要上涨的信号。这就需要有一个正面和合理的解释,包括购房人群对于共有产权房质量和配套的担忧,也要有合理的解释。
  共有产权房是一个方向,是房屋供应体系当中的一个丰富的部分,但目前来说,还处在一个探索完善的过程。

来源:和讯房产

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